【关键词】

房屋买卖　损害被监护人利益　调查核实　再审检察建议 

【基本案情】

葛某珍与邵某财（2013年去世）婚后生育长子邵某甲、次子邵某乙。邵某甲系三级智力残疾人，未婚育。2005年12月，邵某甲分得安置房一套，并于2017年办理产权登记。2015年8月14日，邵某乙向俞某出具20万元借条。同年10月17日，葛某珍以邵某甲名义与俞某签订房屋买卖合同，将邵某甲的安置房以40万价款出售给俞某。同日，俞某支付邵某乙20万元，余款以其对邵某乙所享债权抵销，葛某珍、邵某乙共同出具收条，载明收到价款40万元，后俞某占有该房屋。2017年，葛某珍去世。

2018年1月，俞某诉至江苏省南京市江宁区人民法院，要求邵某甲、邵某乙协助办理房屋过户手续。诉讼期间，经邵某乙申请，法院判决确认邵某甲为无民事行为能力人，并指定邵某乙为邵某甲的监护人。江苏省南京市江宁区人民法院审理认为，邵某乙与俞某之间是否系民间借贷关系，并不影响房屋买卖合同的效力，邵某乙向俞某出具收条即可视为价款已交付，遂判令邵某甲、邵某乙协助办理过户手续。

邵某甲、邵某乙提出上诉。江苏省南京市中级人民法院审理认为，葛某珍作为法定监护人代邵某甲签订房屋买卖合同合法有效。邵某乙代邵某甲收取购房款，应视为俞某已支付对价。邵某甲、邵某乙未提供充分证据证明俞某存在恶意，也未证明葛某珍的处置行为侵害被监护人合法权益，遂判决驳回上诉，维持原判。邵某甲、邵某乙申请再审，江苏省高级人民法院驳回再审申请。随后，案涉房屋被强制执行过户至俞某名下。

【检察机关履职情况】

受理及审查情况。邵某甲、邵某乙不服，向江苏省南京市人民检察院申请监督。江苏省南京市人民检察院依法受理后，为查明本案是否存在损害被监护人利益的行为，开展以下调查核实工作。一是查明买卖双方相识和借条形成过程。通过听取当事人陈述、核实借条等方式，查明邵某乙自2013年起向俞某借款，至房屋买卖合同签订前，已经拖欠俞某借款20万元。二是查明交易是否存在异常。经查，同类房屋同期成交价约为65万元，案涉房屋成交价40万元明显低于当年市场价。俞某明知邵某甲智力残疾，以对邵某乙的债权抵偿购房款，并将剩余价款支付给邵某乙。后续邵某乙和监护人葛某珍亦未将售房款用于邵某甲，致邵某甲未获得任何利益。三是查明损害后果。案涉房屋系邵某甲唯一住房。在房屋被出售后，邵某甲居住在邵某乙为其租用的一间封闭储藏室里，居住环境较为恶劣，导致邵某甲合法权益受到侵害。

监督意见。2022年6月23日，江苏省南京市人民检察院向江苏省南京市中级人民法院提出再审检察建议。经审查，江苏省南京市人民检察院认为，根据《中华人民共和国民法典》第三十五条的规定，监护人应当按照最有利于被监护人原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，邵某甲名下唯一住房被监护人葛某珍出售，合法权益受到侵害，且该房屋买卖并非为了邵某甲的利益，俞某也不是善意买受人，案涉房屋买卖合同应认定无效。

监督结果。江苏省南京市中级人民法院采纳了检察机关的再审检察建议，依法启动再审程序。2024年4月23日，江苏省南京市中级人民法院再审认定房屋买卖合同无效，判决撤销原判决，驳回俞某的诉讼请求。因原审判决生效后，案涉房屋被强制执行过户至俞某名下后，俞某于2022年5月以案涉房屋为抵押办理了150万元银行贷款。为涤除抵押权，检察机关支持邵某甲提起返还原物及损害赔偿之诉，并帮助邵某甲申请法律援助。针对邵某甲无固定居所情况，检察机关为其申请国家司法救助金2万元。2024年8月23日，在法院主持下，邵某甲、邵某乙、俞某以及房屋抵押权人达成调解协议：邵某乙返还俞某21.5万元，俞某协助办理解除抵押手续，将房屋过户至邵某甲名下。法院出具调解书予以确认。2024年11月，案涉房屋已过户至邵某甲名下。

另，检察机关认为案涉房屋返还给邵某甲后，因邵某甲没有其他近亲属可以担任监护人，若邵某乙继续单独担任监护人，可能再次侵害邵某甲房屋所有权。经充分沟通，邵某甲所在地居民委员会同意与邵某乙共同担任监护人，并于2022年12月签订监护协议，约定邵某乙负责日常监护，居民委员会对邵某甲的财产使用、处置进行监督，邵某乙处置邵某甲的财产应向居民委员会报告。后经当事人申请，法院指定邵某乙、某居民委员会为邵某甲的共同监护人。

【典型意义】

检察机关在办理涉被监护人房屋买卖合同纠纷案件中，如发现监护人严重损害被监护人利益，应准确适用民法典监护制度相关规定，依法认定合同效力。为充分保护被监护人的合法权益，民法典构建了以家庭监护为基础、社会监护为补充、公职监护为兜底的多层次监护体系。办案中，当监护人并非为被监护人利益处分被监护人的房产，相对人明知买卖行为损害被监护人利益，仍买受被监护人房产时，应依法认定房屋买卖合同无效。对于被监护人的近亲属侵害被监护人的财产权益、不适宜继续单独担任监护人，且没有其他合适监护人的，检察机关可引导居民委员会与被监护人近亲属共同担任监护人，兼顾被监护人的日常监护和财产监管，依法保护被监护人合法权益。

——《最高人民检察院贯彻实施民法典典型案例（第四批）》之二