【事项概述】

纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关进行土地增值税清算申报。

税务机关应通过适当方式进行提醒和辅导，指导纳税人正确划分清算单位。

【办理类别】

Ø 办理方式：线上（全程在线自主办结）/线下

Ø 办理时限：即时办结

Ø 办理层级：区县级

【办理流程】

1.线上流程：申报

纳税人通过全国统一规范电子税务局“财产和行为税税源采集及合并申报”功能，自主完成申报表信息填报并提交。涉及税款的，可同步缴纳税款并打印完税证明，同时将清算资料提供给主管税务机关。

--办理机构：不涉及

--办理岗位：不涉及

--信息系统：全国统一规范电子税务局“财产和行为税税源采集及合并申报”

--表证单书：参见“房地产项目土地增值税清算申报报送资料清单”

--岗位职责：不涉及

2.线下流程：申报—受理—出件

（1）申报

纳税人在办税服务厅提交相应申报材料，提出房地产项目土地增值税清算申报申请。

--办理机构：不涉及

--信息系统：不涉及

--表证单书：参见“房地产项目土地增值税清算申报报送资料清单”

（2）受理

办税受理岗接收纳税人提交的资料，进行完整性、合规性审核。同时将清算资料提供给主管税务机关。

--办理机构：纳税服务机构

--信息系统：金税系统“财产和行为税纳税申报”

--表证单书：参见“房地产项目土地增值税清算申报报送资料清单”

办税受理岗核对纳税人自主申报是否符合法定形式、申请填写内容是否完整，并及时将纳税人报送的清算资料移交给市、县指定集中开展土地增值税清算审核的专业审核机构。专业审核机构收到纳税人清算资料后，对不符合清算条件的项目，土地增值税清算申报受理岗告知纳税人不予受理，制作《税务事项通知书》（不予受理通知），告知纳税人不予受理的理由。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，土地增值税清算申报受理岗告知纳税人补齐补正资料，制作《税务事项通知书》（补正内容通知），通知纳税人需补齐补正资料的内容。土地增值税清算申报受理岗在收到纳税人提交的清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，受理纳税人申请，录入申请信息，制作《税务事项通知书》（受理通知），同时将《土地增值税纳税申报表》及附报资料转交土地增值税清算申报审核岗。

应办理土地增值税清算申报的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

（4）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

可要求纳税人进行土地增值税清算申报的情形：

（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。

（2）比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。

（3）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（4）省税务机关规定的其他情况。

（3）出件

--办理机构：纳税服务机构

--信息系统：金税系统“财产和行为税纳税申报”

--表证单书：签名并加盖业务专用章《财产和行为税纳税申报表》《土地增值税税源明细表》（从事房地产开发的纳税人清算适用）。加盖市、县指定集中开展土地增值税清算审核的专业审核机构公章的相关受理文书。

办税受理岗在《财产和行为税纳税申报表》《土地增值税税源明细表》（从事房地产开发的纳税人清算适用）上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份作为资料归档。

涉及补税的，应同步缴纳税款。涉及退税的，待清算审核确认。

【资料处理】

房地产项目土地增值税清算申报报送资料清单

序号	报送资料名称	必报	条件报送	归档	查验	代保管	核销
1	《财产和行为税纳税申报表》	√		√
2	《土地增值税税源明细表》（从事房地产开发的纳税人清算适用）	√		√
3	房地产开发项目清算说明	√		√
4	立项批文、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、清算单位备案资料		√	√	√
5	取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同或转让合同、《国有土地使用证》		√	√
6	保障房暂不预征备案、隐蔽工程报告、成本造价偏高等特殊情况报告资料		√	√	√
7	项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购、领用等相关有效凭证		√	√
8	拆迁（回迁）合同、支付或结算凭证、花名册和签收凭证		√	√	√
9	项目工程建设合同及其价款结算（书）单；项目竣工决算报表和有关账簿、竣工备案或验收表；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；甲供材、设备购领存明细表		√	√
10	依法配建的人防工程验收合格证明资料、公共配套设施验收表，及建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料		√	√	√
11	银行贷款合同及贷款利息结算通知单		√	√
12	前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段等工程支出的特殊情况说明，及工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单等证明资料		√	√	√
13	《商品房预售许可证》《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表、销售明细表、房地产测绘报告等资料		√	√
14	其他与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料		√	√
15	相关记账凭证复印件		√	√
16	土地增值税清算税款鉴证报告原件		√	√
17	减免土地增值税证明材料原件		√		√
18	减免土地增值税证明材料复印件		√	√