近期，国家税务总局青岛市市北区税务局查处一起商业地产经营企业少申报收入、少缴税款案件。税务人员经核查证实，涉案企业Z公司名义上以商业用地作价入股投资S商城有限公司，从该企业每年获取“分红”，实质是向该企业出租土地收取租金。通过这种方式，将应税不动产租金收入伪装为居民企业间免税权益性投资收益，以达到少缴企业所得税的目的。

税务人员经核查确认，涉案企业在核查期内共取得2100万元租金收入，未依法申报纳税。针对企业违法行为，市北区税务局依法对其作出追缴税款、加收滞纳金的处理决定。目前相关税款已全部征缴入库。

1 收入数与开票额为何差异巨大

2024年4月，市北区税务局风险分析团队依托税务大数据平台对辖区企业涉税数据实施税收风险分析时，一家名为Z公司的商业地产经营企业的数据引起了风控人员注意。

风控人员发现，2020年—2023年该企业申报的营业收入呈现逐年下降状态。2020年时，企业申报的营业收入为3000多万元，至2023年时已下降为1500多万元，下降幅度接近一半。此外，几年中该企业申报收入金额与开票金额均存在较大差额，最多的年度，企业开票金额比申报收入数额高出近1000万元。

风控人员了解到，Z公司是一家主要从事商业用地、地产租赁业务的企业，是增值税一般纳税人，名下拥有多处商业地块和房产。从经营数据看，该企业名下的地产等经营资源在数量和运营状态上没有变动。在当地商业地产租赁市场供需没有明显变化的情况下，企业收入逐年下降与行业运行态势并不相符。

此外，通常情况下，从事商业用地和房产租赁业务的企业，其营业收入和对外开票金额均应为匹配状态。从Z公司对外开票的名目信息看，均为土地、房产租赁业务，但近几年来其申报的营业收入却均与开票金额存在较大差额，这与行业企业经营常态不符。

综合Z公司涉税数据显现出的各类异常情况，风控人员认为，该企业存在少申报营业收入、少缴税款嫌疑。于是，市北区税务局决定成立核查小组，对Z公司实施进一步税收核查。

2 股东合作协议真实性存疑

核查小组结合案头分析发现的企业疑点，首先约谈了Z公司管理人员。

Z公司财务负责人李某称，近几年来，由于市场需求不旺，商业地产租赁业务并不好做，企业手中有不少商业房产和地块租不出去，因此营业收入处于不断下降的状态。

对于企业申报收入与对外开票金额不符的问题，李某解释称，几年前，Z公司以非货币性资产投资入股的方式，将名下一块商业用地的使用权作价与F公司合资成立了S商城有限公司。S商城有限公司负责商城的日常运营等业务，双方约定，S商城有限公司每年定期向Z公司“分红”，Z公司收到分红后，向其开具发票，以便于作账目处理。

李某称，企业所得税法第二十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。因此，Z公司取得分红后未向税务机关申报，可能因此导致了企业发票开具金额与申报收入存在差额的问题。

随后，李某向税务人员提供了一份《S商城有限公司股东合作协议》（以下简称《合作协议》）。《合作协议》显示：Z公司与F公司共同出资成立S商城有限公司，Z公司将名下一处商业用地以非货币性资产投资的方式入股，该地块用于建设经营S商城。协议约定，Z公司每年年终在S商城有限公司召开股东会议后，从该公司取得固定金额分红400万元，该分红金额每5年增长5%。

协议双方约定，由S商城有限公司全权负责S商城经营管理，如果该商城由于经营不善或其他原因，进入破产、清算或其他被迫资产拍卖程序，Z公司入股时的商业用地仍归其所有，与S商城有限公司的相关债务无关。

在对《合作协议》内容进行审阅后，税务人员心中疑云顿起：企业权益性投资活动，遵循“风险共担，收益共享”原则。股东分红的数额，均与企业年度实际经营业绩和收益情况挂钩，为何这份协议中，不考虑企业实际经营情况，Z公司每年均能获取固定金额分红？此外，双方还约定，如企业经营不善存在债务，Z公司作为股东与相关债务无关。这些约定并不符合企业权益性投资经营常规。

税务人员认为，从Z公司该项业务每年均获取固定收益，并且在一定周期内收益还会有比例递增的特点看，这项“投资入股”业务似乎更像是向企业租赁土地并收取固定租金。如果属于这种情况，那么Z公司就存在少申报收入、少缴税款问题。

3 股东“分红”为何列入企业成本

Z公司究竟是用名下商用土地使用权作价投资入股？还是名为入股实为向S商城有限公司租赁土地收取租金？为进一步核实Z公司“投资入股”和取得“分红”的真实情况，核查小组决定针对业务疑点实施针对性核查。

税务人员首先依法调取了涉案企业Z公司、F公司和S商城有限公司的银行账户流水数据，对相关企业的资金往来情况进行了调查。他们发现，核查期内，Z公司银行账户每年均会收到S商城有限公司支付的与《合作协议》约定相同的资金。但是，这些资金汇入的时间却均为每年6月左右，而不是年终股东会议后。双方这些资金收支活动的时间，不仅与《合作协议》中的约定不符，而且不符合企业年终决算后才向股东分红的会计核算规则。

S商城有限公司是否与众不同，是年中向股东分红呢？为此，核查小组对S商城有限公司进行了针对性调查。税务人员对企业账簿资料和相关资金支付凭证作了分析核查，发现该公司账簿中记载，核查期内相关年度年终决算后，企业均决定当年不向股东分红。

此外，税务人员还发现，S商城有限公司每年向Z公司支付“分红”资金后，并没有将该笔支出按照会计核算规定计入“所有者权益”科目，而是均计入了当年的企业经营成本——这一核算行为显示，企业认为向Z公司支付的资金并非“红利”，而是成本费用。

随后，核查小组对S商城有限公司同区域内，类似商业用地的租赁价格、租金递增情况作了类比性调查，结果发现，不论是相关地块的租金价格，还是年租金递增比率等，均与Z公司提供的《合作协议》中约定的固定金额“分红”形式高度类似。

综合各项调查结果和证据，核查小组认为，Z公司名义上以企业商业用地使用权作价入股S商城有限公司，每年定期从该企业获取“分红”，但核查结果显示，该项业务的实质并不是权益性投资，而是其向S商城有限公司出租商业用地并收取租金的土地租赁行为。因此，Z公司核查期内从S商城有限公司取得的租金收入应依法向税务机关申报纳税。

核查小组再次约谈了Z公司财务负责人李某，面对税务人员出具的证据，李某无法自圆其说，最终认可了税务人员的意见。经核实，核查期内，Z公司共取得2100万元土地租赁收入，未依法申报纳税。针对企业违法事实，市北区税务局依法对Z公司作出补缴税款、加收滞纳金的处理决定。

——案例来源：2025年11月4日，中国税务报，第6版

[拍案惊奇]

该案，是否涉及少缴房产税？