近日，昆山市人民法院审结了一起因业主大会采用第三方小程序投票引发的业主撤销权纠纷案件，明确指出业委会擅自改变法定表决程序，所作决议依法应予撤销。判决既为业主权利明确“撑腰”，也为业委会履职清晰“划界”，更为基层民主实践划定了不可逾越的程序红线。

程序失范：小程序投票引发业主质疑

杨女士是某商务广场公寓楼的业主。2024年11月，该商务广场第二届业主委员会发布公告，决定召开第五次业主大会，对修改业主大会《议事规则》、解聘物业公司、授权业委会选聘新物业、提取部分公共收益返还业主等四项重大事项进行表决。

这次业主大会的投票方式引起了杨女士的注意：业委会通知称将使用某第三方微信投票小程序，同时结合线下纸质投票进行。

然而，该商务广场现行的业主大会《议事规则》中明确规定，业主大会召开形式仅限于“集体讨论、书面征求意见或在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票”，第三方小程序并不在上述方式之列。

杨女士通过咨询该小程序客服得知，投票发起方可以实时查看个人投票情况、设置单个微信号投票次数等，甚至还能修改业主投票时填写的房号等关键信息；投票者可选择不关联微信实名认证信息，其真实身份难以核实。这让杨女士在内的部分业主对投票的真实性和公正性产生了质疑。

杨女士将该情况反馈至相关部门后，2024年12月3日，属地物业管理行政主管部门及社区居民委员会先后向该商务广场业委会发函，指出其采用第三方小程序投票不符合《议事规则》，要求使用当地住建部门建立的业主决策官方线上投票系统“昆物通”进行投票。

但业委会称，其采用的小程序投票方式属于“书面意见”收集形式——业主投票后，程序将生成带有业主本人亲笔签名的PDF文档，业委会打印后形成纸质选票，再提交业主大会唱票，认为系以“书面意见”形式参加业主大会。业委会同时以“技术便利”等为由，对行政主管部门提出的整改要求不予采纳，仍按原计划组织投票。

12月22日，业委会依据该次投票结果，公告通过了所有表决事项，宣布决议正式生效。

杨女士认为该投票表决在程序和内容上不符合法定要求，严重侵害自己作为业主的合法权益，遂于2025年1月诉至法院，要求判决撤销业委会于2024年12月22日作出的表决结果公告及对应的全部业主大会决议。

行为保全：及时“叫停”，防损于未然

案件受理后，原告杨女士向法院提出行为保全申请，请求在案件审结前，禁止被告业委会执行案涉业主大会决议。

法院审查后认为，该决议涉及修改自治规则、解聘选聘物业公司、处置公共收益等重大事项，若在案件审结前执行决议内容，可能导致物业服务关系变更、公共收益被分配等不可逆的后果。即便日后判决撤销决议，也可能陷入“恢复原状不能”的境地，损害全体业主的合法权益。

为避免造成更大损失，法院于2025年1月21日作出行为保全裁定，裁定业委会立即停止执行案涉业主大会全部决议事项，期限为一年。这一裁定有效固定了管理现状，为后续履行生效判决提供了有力保障。

裁判结果：撤销决议，守护程序正义

在随后的案件实体审理中，法院认为，争议焦点在于业委会作出的案涉决议在程序及内容上是否存在侵害业主合法权益的情形，即采用的投票程序是否合法，以及决议内容是否突破法律强制性规定。

关于程序层面：业主通过法定程序制定的《议事规则》是业主自治的基本规范，对全体业主及业委会具有约束力，业委会必须严格遵循。该商务广场业主大会现行的《议事规则》明确规定了投票方式，业委会此次采用的小程序投票本质上属于“电子投票”，其以生成PDF文档为由将“电子投票”包装成“书面意见”，实质是对《议事规则》的规避。

根据《议事规则》规定，电子投票必须通过“行政主管部门建立的业主决策电子投票系统”进行，其本意正在于借助官方系统的技术保障，确保投票结果的真实性、公正性和安全性。被告擅自采用的第三方小程序存在后台数据可修改、投票人身份难核验以及隐私泄露风险等技术缺陷，难以满足上述要求。

此外，业委会将拟修订《议事规则》中“业委会决定第三方小程序投票” 这一未生效条款作为本次表决依据，剥夺了业主对表决方式的选择权，且在行政主管部门发函指出问题后仍拒不纠正，程序存在严重瑕疵。即使形式上的票数比例符合要求，也因基础程序违法而丧失合法性。

关于内容层面：案涉决议涉及内容均属《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项，其内容本身若经合法程序制定，属于业主行使自治权的范畴，不构成对业主合法权益的侵害。但因表决程序违法，整体决议失去合法基础。

综上，该业主大会表决程序违法，实质侵害了原告及其他业主的参与权、知情权、决策权。法院最终判决：撤销被告业委会于2024年12月22日作出的《关于某商务广场第五次业主大会表决结果的公告》中所涉全部决议内容。一审判决后，被告业委会不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：厘清自治边界，规范基层治理

物业管理纠纷中，业主大会决议往往涉及小区管理模式的根本性变更，一旦执行很难“回头”。本案在审理阶段及时裁定禁止执行争议决议，通过“行为保全+生效判决”，有效防范“决议执行不可逆、权益损害难挽回”的风险，为行为保全在此类纠纷中的适用提供了鲜活范本。

业主自治是物业管理的核心原则，但自治必须以法律为边界。业主大会决议的合法性与公信力，有赖于对法定程序的严格遵守。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条不仅赋予了业主共同决定权，同时也通过明确的表决程序和范围划定自治边界，任何试图以“自治”之名规避法律、损害业主权益的行为，均不符合立法本意。本案被告行为正是混淆了“自治” 与 “滥权”的界限，人民法院对该行为的纠正，既是对个体业主权利的保护，更是对业主共同治理秩序的维护。唯有在法治轨道上运行，业主自治才能行稳致远，基层治理现代化方能落地生根。

——来源：2026年3月31日，江苏法院网